倪鹏飞：稳住楼市是房地产对“六稳”和“六保”最大的贡献

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目前，我国的疫情防控虽然取得了阶段性的重要成果，但疫情仍处于全球大流行阶段，国内外经济形势极其复杂严峻。在疫情防控常态化的前提下，稳定基本经济形势已成为首要任务。房地产作为国民经济发展中的重要产业，其在稳定经济中的作用已经引起了人们的广泛关注。最近，有人建议放松房地产政策，一些地方政府“急于搬迁”。十个城市采取了稳定房地产的政策"一日游"或"几日游"。深圳一些地区出现了房地产投机的迹象，一些信贷资金非法流入房地产市场...房地产市场出现了一些新的变化。如何平衡稳定房地产和稳定经济的关系？以下房地产政策和市场变化引起了广泛关注。

近日，中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞接受了《证券时报》记者的专访，对上述新情况、新问题进行了深入分析，并给出了针对性的政策建议。

中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞

稳定房地产市场是房地产对宏观经济的最大贡献

证券时报记者:由于COVID-19肺炎的影响，中国经济下行压力加大，第一季度国内生产总值同比下降6.8%。有人认为4月17日召开的中央政治局会议重申了“不要投机炒房”，但没有提到“不要把房地产作为刺激经济的短期手段”，这意味着地方房地产政策对空有更大的作用，有人认为“中国不调整房地产政策就无法弥补国内需求”。你觉得这个怎么样？

倪鹏飞:我们认为，在前所未有的挑战下，中央重申的“房和房都不是投机”，表明了对房地产问题的清醒认识和坚定决心，这是完全正确的。它不仅向市场发出了明确的信号，还向各级政府发出了明确的指示。不提“不把房地产作为刺激经济的短期手段”并不意味着政策取向的改变。

首先，房地产不能也没有条件成为刺激经济的手段。在以前经济发展过于依赖房地产的情况下，房地产投资的增长率和比重已经很高，过度的投资和消费会对其他投资和消费产生更大的挤出效应。通过实施房地产刺激政策，不仅经济衰退无法得到遏制，而且房地产调控的有效性可能在过去两年内丧失，房地产问题可能会严重恶化。

其次，稳定和适度的房地产投资是可行和必要的。当然，没有它的刺激，不是我们不想投资房地产，而是我们不太依赖房地产投资，不把它作为政策重点。房地产投资和消费应保持适度水平，保持结构性差异，重点是旧城更新、旧房改造和新市民保护，既能满足居民真实有效的需求，又能避免挤出房地产以外的投资和消费，保证房地产及相关行业从业人员的就业和收入稳定。

第三，稳定房地产市场应被视为宏观经济的一个重要目标和任务。受疫情影响和国际经济环境等不确定因素恶化的影响，2020年房地产市场整体走势将出现下滑，但仍存在不确定性甚至剧烈波动的风险。在城市“速度增长不均衡定律”和金融“太穷而爱富”的支配下，局部地区的波动可能会更严重。房地产是中国经济的基础板块和基石，也是经济和金融的重要风险源。稳定楼市是房地产对“六保”和“六保”的最大贡献，也应该是房地产政策的重中之重。

我认为有必要明确四个关键任务:第一，正常防疫，恢复工作和生产，以确保稳定。除了抓紧恢复现有企业的生产经营外，还应积极支持创新手段，适应疫情和新情况，借鉴互联网等新技术。第二，增强信心，消除恐慌，稳定预期。通过各级政府扎实的工作成果，通过深化和加快市场化改革，增强市场信心。通过显示发展是稳定的和具有巨大发展潜力来增强信心。定期、及时发布物业市场相关信息，及时制止和处罚虚假信息和虚假谣言。第三，做好计划，应对突发事件，稳定市场。对个别地区可能出现的预期逆转、信用违约、未完工停工、降价纠纷，应制定相应的计划和对策，以便在较短时间内妥善解决。第四，优化结构，解决错配，稳步推进。首先，在区域方面，支持中心城市郊区、大都市周边和城市群中小城市的住房发展，增加资金和土地供应，这也有利于房价的下降。与此同时，我们将加大基础设施向外围的延伸和加密，并加大优质公共服务向外围的扩散。其次，在商业业态上，支持一些需求较大的非住宅房地产的发展，包括工业仓储、文化体育、旅游娱乐、养老休闲房地产等。加快旧城更新、旧房改造和配套基础设施建设投资。第三，鉴于新市民的需求可能下降，在抑制房地产投机的同时，重点是改善住房需求，以推动刚性需求。同时，我们将加大棚户区改造和新市民经济适用房建设力度。

稳定房地产市场的关键是围绕这一目标实施机制反应

《证券时报》记者:你刚才提到，稳定房地产市场应该作为一个重要的宏观经济目标和任务。你认为稳定房地产市场的关键是什么？有什么政策建议？

倪鹏飞:稳定楼市的关键是围绕目标实施机制应对。在实践中，无论是确保长期健康发展还是短期应急管理，制度化和机制化都是重要而有效的选择。具体到房地产调控要实现上述目标，笔者认为应在完善机制的基础上实施以下五项制度性对策，从而实现“控制目标，合理配置权责，依市决策”:

首先，要分清政策属性，建立大稳定、小变化的制动机制。继续坚持“不投机”的定位、“三个稳定”的目标和“不刺激”的原则。坚持国家统一或不变的宏观经济政策、监管政策和普遍政策；具体的房地产管理、金融、土地、财政和税收政策允许“视时间和地点而定”。通过一般的静态制动和改变混凝土的应变来减缓和稳定房地产市场的波动。

二是实施全面覆盖，构建双向发挥的联动机制。一是全面覆盖监管。中央政府和各省、市、自治区要把全国所有城市纳入监管范围，避免过去只提价格的城市的弊端，把人口、住房、土地、金融、舆论等重要指标纳入监管范围。扩展到预计划、计划、市场预期，尤其是应急计划的准备；二是双向联动监管。增加人口流入的中心城市、大都市区和城市群的土地和资本，然后增加住房供应，同时减少人口收缩地区的住房供应，以防止全面跌宕起伏。

第三，区分政策类别，完善“管住放管”的责任机制。建立国家监测和预警系统。首先，明确统一管理的内容。国家、省市应将房价、商品房销售比例、空购买率、地价、供应量、抵押贷款规模和比例等纳入监控指标体系，并划定各指标的允许区间、“红线”和底线。二是明确授权。行政法规、土地审批、利率、首付比例、房地产税率和财税政策将移交给地方政府自主决策，同时制定决策规则和自由裁量权区间。第三，完善监督机制。建立和实施实时监测和预警市场，并监督政策的执行。对于分散的事项，应进行决策“飞检”、抽查和监督，及时纠正存在的问题。第四，落实主要责任。明确管理和发布的职责分工，对超出指标范围或“红线”、违反决策规则的城市，自动启动约谈问责机制。

第四，抓住关键指标，建立与指标挂钩的牵引机制。将人口等相关指标纳入上述监测和监管指标体系，将人口流入规模、土地供应定额和资金控制定额联系起来，将商品住房价格、库存比率、空购买率、人均面积、住房储存/销售比率与土地和资金供应联系起来，并根据不同住房指标的表现不同程度地增减土地、资金、基础设施和公共服务。

第五，启动应急预案，建立自动应急机制。应急机制与长期机制相结合，因此无需启动新的炉灶。要求各级政府制定应对房地产市场突发事件的应急预案，并做好相关政策储备。各级政府相关部门应及时监测和定期检查，并根据市场变化自动微调相关行政、土地、金融和财政政策。

此外，要稳定房地产市场，特别是要实现房地产市场的长期稳定，除了完善政府管理机制外，还必须深化改革，完善市场机制。幸运的是，与房地产相关的基本制度改革正在如火如荼地进行，但应注意改革的节奏、力度和配套条件，以稳定对房地产市场改革的预期。

你不能以“三个稳定”的名义进行推测

《证券时报》记者:疫情爆发以来，全国许多地方出台了一系列稳定房地产的政策，通过延迟支付土地出让金和放宽预售条件来帮助房企。与此同时，许多地方放宽了定居政策，给予人才购房优惠待遇。然而，在10个城市，需求方支持住房购买的政策，如减少首付，增加公积金贷款的数额，取消限制购买和销售，都已停止。你认为这些地方政策暂停的原因是什么？地方政府下一步应该注意什么？

倪鹏飞:很多地方实行“一日游”政策，主要有两个原因:一是一些地方政府主观上搞“例行公事”，打着“三个稳定”的旗号进行刺激和投机。第二，客观上，一些地方政府没有把握好政策调整的措施。这可能导致对调控“红线”的践踏，对“三个稳定”产生不利影响，应及时制止。

下一步的关键是各级政府部门要落实中央政府提出的“无房无炒”的定位、“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的目标和不可动摇的房地产调控政策原则。同时，要切实改进和落实城市政策，避免一切政策“一刀切”。

市政府应该明确主要责任。一方面，我们应该把知识和行动结合起来。要从心底里落实中央关于房地产调控的决定，不能打着“三个稳定”的旗号炒作。另一方面，我们应该提高政策水平。我们应该充分考虑这些政策调整是否能够稳定市场，导致“三不稳定”。

国家、省市主管部门要切实履行监管职责，完善监管机制，转变监管方式。一方面，把握重点、大局、结果和“红线”或底线。另一方面，应该给予地方当局作出选择的权利。同时，要逐步实现这一机制，否则会导致“一管一死，一放一乱”。

对于地方政府政策是否得到适当调整，有一些观察和识别标准:首先，看措施。在中央政府不允许或决定改变的地方，地方政府不能随意改变。我们注意到，在“稳定房地产市场”的新政策中，个别城市政府随意放松和改变了制度的内容；第二，根据结果，如果市场波动超过了采取改变措施的合理范围，即使调整是地方当局有权决定的具体政策，他们也应对政策调整的后果负责。

房地产市场可能在大约两个月后恢复正常水平

《证券时报》记者:随着疫情在中国得到更好的控制，各地恢复工作和生产得到有序推进，许多售楼处也逐步开放。虽然一季度房地产开发投资和销售面积仍同比大幅下降，分别下降了7.7%和26.3%，但与前两个月相比，下降幅度分别缩小了8.6%和13.6个百分点。你预计房地产市场什么时候会回到正常水平？你对房企如何应对疫情的影响有什么建议？

倪鹏飞:在没有多次疫情等突发事件影响的情况下，按照目前的情况，房地产的开发和销售应该可以在2个月左右恢复到正常水平。然而，恢复正常水平并不意味着保持大致的年增长率。事实上，疫情及其衍生的全球经济问题将在2020年甚至更长时间内影响中国房地产市场，尤其是结构性影响仍然相对较大。

在竞争激烈、销售额下降、资产负债率高、财务压力巨大的背景下，房地产企业的疫情及相关情况的变化更加严峻。有人建议，房地产开发企业，首先，加快恢复工作和生产。在坚持防疫常态化的基础上，根据形势变化适时调整防疫策略。在保证质量的基础上，适度加快开工、建设和竣工进度。第二，加快销售。积极调整预期，适当降低房价，改进线上线下销售方式，加快销售回报；第三，积极降低杠杆。除了申请债务延期，一方面，我们应该放弃盲目扩张战略，设定现实、审慎、安全的发展目标，而不是冒险进入高周转率。另一方面，通过股权转让引入战略投资者以降低负债率。第四，主动兼并重组。通过并购、股权转让和债务重组。第五，加快实施转型升级和结构调整。

为防止资金非法流入房地产市场，发行了三支箭

证券时报记者:为了应对疫情的影响，国家出台了一系列金融政策来缓解中小企业的压力。然而，最近一些城市出现了信贷资金非法流入房地产市场的现象，引起了监管部门的高度关注。你认为在中央政府一再强调的“精确滴灌”的背景下，为什么仍然存在违规现象？在当前宽松的货币环境下，你对如何防止资金流入房地产市场有什么监管建议？

倪鹏飞:主要原因是深层次的利益机制。首先，企业和家庭都有动机。一方面，实体经济的发展更加困难。最初，一些实体，特别是中小企业，利润微薄，难以生存。由于这种影响，一些订单消失，一些市场萎缩，一些不具备恢复工作和生产的条件。继续投资存在风险，而对新产业的临时紧急投资缺乏相应的条件和准备。另一方面，房地产投机机制并没有完全消失。与其他投资相比，房地产仍被视为一种相对高质量的投资。同时，当流行病和外部事件的影响不是特别严重时，房地产也是具有一定套期保值功能的资产。这样，国家救助中小企业的信贷政策可能被个别企业和个人所利用。

其次，金融机构也有自己的利益需要考虑。事实上，商业银行有理由和能力跟踪和监督贷款资金，并可以避免上述情况。问题是:基于目前的环境，一些商业银行在实体经济和房地产投资的选择上与企业有着相同的共识。商业银行被要求增加中小企业贷款，但它们确实面临着这些贷款在未来成为坏账的风险。因此，至少在理论上，为了降低风险，商业银行没有动机去监管甚至合谋投资房地产。

将来，我认为我们应该用三支箭来解决这个问题。首先，针对这一新问题，我们应该完善金融机构的监管体系，筑起良好的监管屏障。二是建立商业银行支持实体中小企业救助贷款的损失补偿和风险分担机制。既然政府要求商业银行参与中小企业的救助，政府就应该做出政策安排，补偿和分担未来可能出现的损失和风险。第三，加快房地产长效机制和要素市场建设，使产业投资和其他投资比房地产投资更具比较效益。

来源：BBC新闻网