土地市场火爆再现？一日4城多地块竞价，最高溢价率近90%！哪些城市地市火热

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最近，一些城市的土地市场异常火爆。五一假期的前一天(4月30日)，南京、绍兴、佛山、扬州的地方竞拍剧也在同一天上演，很多地块经过100多轮竞拍后售出，最高溢价接近90%。

研究机构的统计数据显示，4月份土地市场的成交量和价格都有所上升，高地价地块频频出现，“地王”再次出现。自2018年以来，300个城市的平均交易价格创下新高；在40个典型城市中，土地交易的建筑面积和土地出让金收入逐月增长100%以上，同比增长20%以上。此外，大型房企投资持续上升，前20家房企销售的新增商品总值占前100家销售企业的60%以上，前21-30家房企征地销售比例增幅最大。

据《证券时报》采访的业内专家介绍，目前，一些地方土地市场确实出现了“地王”的局面，一些地区的土地市场人气有所上升。但是，过热的可能性并不太高，但我们也要高度重视，一定要避免土地市场投机过热。

有一天，4个城市的保险费率超过40%。

据公开报道，《证券时报》记者发现，南京、佛山和扬州的土地市场在4月的最后一天特别热。

4月29日，在5块土地以129.06亿元的总价格售出后，4月30日，南京又以242.4亿元的总价格售出了5块土地，有20多家房地产企业参与了竞标，土地拍卖大戏连续上演了两天。

其中，西南两个小区的单价突破4万元，万科经过113轮竞标，以43.5亿元中标，相当于底价40196元/平方米，溢价35%；经过108轮竞标，融创以40.1亿元赢得了另一个案例，相当于40，260元/平方米的底价，溢价为36%。

经过191轮招标，宝能又以27.1亿元的超限价和21200平方米的自住出租屋中标，底价为15253元/平方米，升水率为45%。此外，虽然有两块土地以底价出售，但每块土地的成交额都超过了60亿元。

同一天，绍兴、佛山和扬州也出售了高价地块。其中，绍兴一号住宅用地经过152轮招标，CCCC+幻想曲财团以41.56亿元中标，相当于17560元/平方米的底价，溢价高达46%。经过50轮报价，恒大以47.37亿元的总价，相当于11297元/平方米的底价，约46%的溢价，拿下了佛山一处与商业配套的住宅用地。这块土地成了顺德总价中的“地王”。经过242轮招标，世茂以9.46亿元的价格中标扬州某住宅用地，底价为6542元/平方米，地价为88%。

40个典型城市的土地交易量和价格涨幅超过100%

4月30日，4个城市的土地拍卖只是近期土地市场的一个缩影。4月份，高地价地段频频出现，一幅土地的竞价次数超过200次，“地王”再次出现。

其中最有意思的是，4月22日，上海泰明以103.5亿元的价格，相当于每平方米50599元的底价，以43.8%的溢价出售了厦门的综合住宅用地，成为厦门的“地王”，既有总价，也有单价。这也是继2月20日交易310.5亿元人民币后，中国今年第二个十亿美元的土地大王。

据嘉里研究中心统计，4月份300个城市的土地交易总量和价格均有所上升，平均交易价格超过3000元/平方米，创下2018年以来的新高；交易保险费率为15.6%，比3月份上涨3.3个百分点，宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州和绍兴的平均交易保险费率超过30%。

易居研究所的数据还显示，4月份，40个典型城市的土地交易面积为5711.9万平方米，同比增长103.9%，同比增长24.2%；土地出让金收入3043.5亿元，比上个月增长121.2%，比上年增长21.4%。

其中，土地交易费率最高的5个城市是合肥、宁波、南宁、深圳和厦门，土地交易费率分别为125%、42%、38%、38%和34%。合肥市地价高的主要原因是一块土地的地价高，属于交易性质，其他土地交易的地价约为15%-20%。

对于4月份土地市场成交量和价格上涨的原因，上海益居房地产研究所研究员王若琛认为，一季度积压的需求明显释放，二线城市的复苏更加明显。不仅交易量大幅增加，而且地价涨幅相对明显；土地交易量升水率最高的大部分城市都是一线城市和实力较强的二线城市，这可以反映出开发商在这些地区的征地更加激进，也是当前风险与机遇并存的形势下的更好选择。

中原地产首席分析师张大伟进一步指出，虽然疫情对房地产企业的资金链产生了很大影响，但国内融资的难度降低了，部分企业的征地积极性再次提高。高地价的土地交易在很多地方重新出现，特别是厦门等地，总地价达到历史最高的100亿块，使得土地市场热度不断上升。

9家房地产企业月投资额超过100亿元

那么，在4月份的土地市场上，哪些房地产企业在大举收购土地呢？

据Cree Research Center统计，4月份，全国50强中有一半的房企单月土地收入超过50亿元，其中9家房企投资超过100亿元，占前4月份投资的近50%，恒大和碧桂园甚至达到200亿元左右。可以看出，大型住宅企业的投资持续上升。

在4月份月投资额超过50亿元的房地产企业中，大部分房地产企业的投资额较前三个月大幅增加。其中，4月份新城、郑融、金地的投资额超过90亿元，比前三个月的平均征地金额高出2倍以上，分别为475%、1490%和441%。此外，土地收购的销售比例远远超过行业平均水平，整体投资力度过重。此外，虽然碧桂园、恒大、万科、中海、龙湖等的月投资额。主要房地产企业的投资也大幅增加，销售额保持稳定。

根据4月份前100家房企的新增增加值，前10家房企的新增销售总额超过7300亿元，占前100家房企的36%，前20家房企的销售占60%以上，强势房企的趋势保持不变。与销售集中度相比，前21-30家房地产企业的销售比例增幅最大，梯队中的中梁、滨江、龙光都相对活跃。

此外，根据cric的不完全统计，重点城市房地产企业的参与率也反映了当前企业的投资意愿。今年4月，重点二三线城市的数百块高品质地块吸引了大量房企参与拍卖。福州、厦门、温州等城市地块约有10家公司参与，投标轮次往往超过50轮；其中，金地、中梁、新城、中海等企业参与了15次以上的拍卖，活动明显增加。

土地市场过热的可能性很小，但仍需高度警惕

“地王”和高地价地块的频繁出现是土地市场正常复苏的表现吗？土地市场会进一步升温还是会有过热的风险？

中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞在接受《证券时报》记者采访时表示，一些地方土地市场确实存在“土地王”的情况，一些地区的土地市场人气有所上升，但过热的可能性并不大。原因有三:第一，中央政府对房地产调控的政策没有改变。稳定土地价格是“三个马厩”之一。房地产监管机制不断完善，问责机制不断强化。其次，根据土地制度的新规定和相关规定，热点中心城市和大都市区的土地供应规模更大、更及时，同时土地供应渠道也更加多样化。第三，基础制度改革和房地产市场形势的变化也可能增加征地过程中的理性成分。从目前土地交易价格的升水率来看，市场总体是温和的。

不过，倪鹏飞也指出，这个问题也应该引起高度警惕和重视:“目前的情况让我想起了2015-2016年个别地区楼市过热的周期机制:首先，个别城市继续以高价竞购‘地王’，然后通过媒体放大，形成涨价预期和市场恐慌。因此，在金融机构的支持下，家庭部门大量入市，开发企业趁机提价，土地拍卖价格进一步上涨，要实现“三个稳定”的目标，必须避免投机导致土地市场过热。为此，要进一步完善土地市场监管体系，完善土地拍卖制度，拓宽土地供应渠道，完善土地与人口流入和商品房销售比例的联动机制。”

来源：BBC新闻网