成都华侨城1500亿造镇之困

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成都安仁镇

乐居金融曹杰来自深圳

“自古以来，蜀地之争胜天下”，这句老话曾经是统治者的战争艺术，但对于华侨城来说却并非如此，华侨城有意抢占文化旅游地产的制高点。

最近，华侨城亚洲(03366.hk)宣布，2018年12月24日，华侨城成都分公司与中国保险投资基金和华侨城湖滨(华侨城成都的全资子公司)签订了股权转让协议。根据股权转让协议，成都华侨城同意将其持有的华侨城湖滨51%的股权以6053.06万元人民币的价格出售给中国保险投资基金。

华侨城湖滨的主要资产是位于中国成都金牛区的一片综合用地，面积约为22，501.70平方米。截至公告日，该地块尚未进行开发。华侨城的湖边计划将其土地开发成一个高端的城市医疗保健中心。股权转让协议完成后，华侨城湖滨将分别由成都华侨城和中国保险投资基金持有49%和51%的股权。

从今年年初开始，华侨城开始了销售模式。据乐居金融不完全统计，今年9月以来，华侨城已售出不少于16个项目，其中近一半是成都项目(见下图)。

华侨城为什么频繁转让成都子公司的股权，华侨城在成都发生了什么？

(华侨城转让项目统计，成都红色项目，乐居金融根据公开信息)

10月份有近100亿现金兑现

根据乐居财经的统计，随着华侨城湖滨51%的股权转让，华侨城一年内七次转让成都子公司的股权，涉及房地产开发、景观设计、工艺设计、博物馆、旅游资源开发等业务。华侨城从这些转账交易中获得了大量现金流，仅在10月份就获得了近100亿美元的资金。

近年来，华侨城投资相当激进，投资了许多回报期长的文化旅游项目。投资和发展带来的资金压力日益增大。华侨城推出售股模式的一个重要意图是通过资产转让提取资金，缓解资金压力。

以华侨城湖滨51%的股权转让为例。华侨城亚洲宣布，预计公司将确认此次销售产生的净收入(税前)约为1.09亿元，净基金(扣除销售费用后)估计约为6033.97万元，将用于公司未来投资和一般资本用途。华侨城相信，此次处置可以为集团带来更好的投资收益，与中国保险投资基金的合作也可以拓宽其融资渠道。

根据公告和工商信息，本次交易中中国保险投资基金的全称是中国保险投资华侨城(深圳)旅游文化城更新股权投资基金合伙(有限合伙)，其背后的投资者是中国人寿和太平人寿。这意味着华侨城已经转让了华侨城湖滨51%的股权，相当于保险股权投资基金的融资。

1500亿成都城市建设规划

值得注意的是，华侨城在成都的这些转让交易大多与华侨城在成都的文化旅游城项目有关。

据公开信息，早在2016年，华侨城集团就与成都市金牛区、大邑县、双流区人民政府及相关企业签订协议，拟投资1000多亿元建设天惠、安仁、黄龙溪三大名镇，以“文化+旅游+新型城镇化”模式打造文化旅游产业。

根据华侨城规划，天惠古镇投资600亿元，安仁古镇投资100亿元，黄龙溪古镇投资500亿元，洛带古镇投资300亿元，总投资1500亿元。2017年，华侨城将成都洛带古镇项目纳入囊中。

华侨城在成都赢得的四个古镇项目最初都是休闲旅游区。华侨城的运营模式主要是拓展项目，增加和丰富产业和旅游业态，引入特色城镇理念下的房地产开发。

今年1月9日，成都安仁华侨城文化旅游发展有限公司(以下简称“安仁华侨城”)在成都市大邑县安仁镇集镇获得了两块土地，总成交价约为2.02亿元，总土地面积约为163亩，其中包括住宅用地。

然而，在房地产市场疲软的背景下，华侨城的压力很快显现出来。10月10日，安仁镇投资者安仁华侨城出售了成都安仁华侨城任丽文化旅游发展有限公司和成都安仁华侨城仁嘉文化旅游发展有限公司100%的股权..

祸不单行。11月14日，成都吕雯集团也宣布将出售安仁华侨城30%的股权，退出安仁古镇的开发。原因是成都吕雯集团和华侨城集团对安仁古镇项目的未来发展方向存在分歧，投资压力大。目前，安仁华侨城的运营模式和盈利模式尚不明确。

乐居金融了解到，成都安仁华侨城文化旅游发展有限公司仍在开发经营安仁镇。在没有大量现金流支持进一步发展的背景下，该镇项目正在推进，出售资产已成为华侨城减轻负担和输血的一种选择。

与此同时，成都华侨城投资的洛带镇也经历了同样的“抛售”。10月11日，洛带华侨城首次以底价出售了迪润地产51%的股权。10月29日，洛带华侨城上市出售了成都柯美优佳贸易有限公司100%的股权和成都启胜当代艺术馆100%的股权。柯美优佳贸易是奇胜艺术图书馆和东胜书屋的子公司，奇胜当代艺术博物馆位于洛带古镇。

天空调查显示，洛带华侨城有四个子公司，包括四川奇胜艺术图书馆文化旅游开发、成都东升住宅开发、迪润地产和成都洛带华侨城地产。前三家子公司被华侨城收购，交易于今年2月26日完成，总收购价格约为22.81亿元。其中，奇胜艺术图书馆和东升书屋主要负责租赁和商业服务，迪润地产负责博客镇的房地产开发。

在华侨城的“以卖养文”模式中，现金回笼较快的房地产开发是支持华侨城后续旅游发展的前提，但目前这种模式进展并不顺利。就洛带镇和安仁镇目前的项目而言，作为一个旅游休闲区，由于生活设施和调控政策不完善等因素，并不受投资者和买家的欢迎。

据业内人士称，最近频繁的资产出售也证实了华侨城目前的财务压力。另一方面，华侨城在成都项目的投资相对较大。目前，一些项目因资金紧张而受阻，出售的大部分资产都是周转缓慢或短期现金回报的资产。从目前的市场低迷来看，这是一种减轻华侨城成都文化旅游业负担的手段。

来源：BBC新闻网