房租抵扣个税类似营改增 解决房租征税“信息”问题

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“一切都很好/不缺麻烦”

在过去的几天里，房东集体抵制租金和税款扣除的消息被屏蔽，那些总是“躺下来收钱”的房东突然陷入集体焦虑。世界在一夜之间改变了？

让我们从一个短篇故事开始。不久前，某地方财政部门负责人在内部会议上汇报年度财政工作后，向在座领导提出了一个难题:2018年年度财政收入目标无法实现，2019年任务更重。如果我要达到增加财政收入的目标，以及我的上司所定的减税和减费目标，我应该怎样做？

房东的焦虑掩盖了答案。

税收抵免

从税收中扣除租金并不复杂。

自2019年1月1日以来，租户们对新的租金减税政策表示欢迎，这是一种和平的气氛。新的减税办法规定，纳税人可以按照一定的标准金额实现相应的减税。具体标准如下:

直辖市、省会城市、计划单列市和国务院确定的其他城市的扣除标准为每月1500元；除第一项所列城市外，市辖区内注册人口100万以上的城市的扣除标准为每月1100元；城区注册人口不超过100万的城市，扣除标准为每月800元。

这样的新政策自然受欢迎。租户一个接一个地下载扣税应用，填写扣税信息，享受每月节省的几十元和几百元。

然而，一位每月租金5000元的北京朋友说，他放弃了租金扣除。为什么不在你面前吃肉呢？

你的蜂蜜，他的砒霜。一些房东声称，一旦房客申报租金减税，他要么增加租金，要么取消合同并退房。

许多年来，我国大多数房东从来没有收取租金来申报纳税——这并不意味着租金收入不需要纳税。事实上，如果你想全额诚实地纳税，那是一大笔钱。

我应该为租金收入缴纳多少税？在最近一篇被屏蔽的文章中，一个房东计算了一个账户:“你拿着我的资料去申报一个扣税，过几天，税务部门就会通知我开发票。仅房产税一项，你就需要缴纳360元(全部租金是3000元乘以12%)，其中不包括增值税和附加税等。申请住房租金特别扣除可以节省100元，我至少要把它放在500元里。”

这是真的吗？

根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》，个人出租房地产所得属于财产租赁所得，固定税率为20%；自2001年1月1日起，对个人租房收入暂减10%的个人所得税；房产税方面，2005年国务院颁布的《房产税暂行条例》是根据房地产租金收入计算缴纳的，房产税税率为12%。

个人所得税和财产税是相互独立的。此外，还涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、城市土地使用税等。名义上，房东承担的名义税收负担相当高。如果做到了这一点，在房东的信息进入税收系统后，就不会再隐瞒支付租金收入的税款。

但是现实是什么呢？现阶段，各地普遍采用简单的综合税率，大多在5%左右，有的地方低至3%，3000元/月的租金就足够缴纳90元的税款。

信息

既然现在要交的税不多，又没有说一定要交，为什么地主还这么不高兴呢？

真正让他们辗转难眠的是个人信息——房租可以从个人所得税中扣除，而且房客必须主动申报，这必然会上传房东的信息。

细看条例，享受住房租金特别附加扣除的纳税人应填写主要工作城市、出租房屋所在地地址、租赁起止时间、出租人姓名、身份证件类型和号码或出租人单位名称和纳税标识号(社会统一信用代码)等。

做好“信息”工作是对个人征税的基础。

自2014年新一轮财税体制改革开始以来，中国开始构建以高收入人群为核心的自然人税收管理体系，加快税收信息系统建设，将所有征管数据集中到税收系统中。目标之一是将收集和管理系统与个人收入和财产信息系统相互连接。

毫无疑问，这是一个巨大而困难的项目。自然人纳税人数量众多，难以管理。自古以来，没有人愿意披露自己的财产信息，也没有多少人愿意主动纳税。

一些从事税收筹划的人告诉经济科，客观地说，税收减免的细则可以收集很多信息。据了解，一些系统中的公务员已经开始下载个人税务应用来填写相关信息。有人说这比官方公布的房产信息更详细、更完整。

在这方面，国家税务总局研究院的特别研究员杨默如在接受媒体采访时表示，这种设置类似于营改增后的产品税和进项税之间的关系。当上游纳税人开具发票并完成其纳税义务时，下游人才可以实现其扣税。这样，下游企业依法抵扣会增加上游企业的实际税负，但可以形成一种制衡、监督和控制的关系，从而完善国家税收征管体系。

事实上，营改增后，上下游企业相互监督，逐步形成了“环税层层扣”的增值税链条。一位小企业主告诉《中国经济周刊》记者:“空没有避税的空间。如果你想发行更少的税票，下游企业的减税会更少，所以他们不会这样做。如果你想提高自己的支出，减少税收，这意味着你可以从上游企业那里获得高收入，但它们不会这么做。”

根据杨默如的说法，对租金的税收减免是相似的。过去，如果税务机关想得到房东出租屋的信息，可以说是高射炮打蚊子，但现在房客都动员起来了，每个人都成了自发的收税人，这让事情变得简单。

与苦不堪言的房客相比，收取房产收入的房东是税务机关密切关注的高收入群体吗？

直接税

过去，租金是一个水坑般的税源，被地方税收所忽视，征收管理也过于懒惰。

国家税务总局2005年发布的《关于加强出租房屋税收征管的通知》明确指出，出租房屋特别是私有房屋多面性强，隐蔽性强，征管难度大。税务机关缺乏有效的信息来源和控制手段，出租屋税收征管基础工作相对薄弱，税收征管泄密情况相对普遍。

意思大致是说，不是不想让地主逃税，而是不好，征收成本太高。如果你想去房东那里收税，收税人可能要跑几次才能找到人。光是收藏家的薪水是不值得的，更别说看人们的脸了。为什么要费心“伤害他人”和“不造福他人”？

将来，情况可能会有很大变化。上述从事税收筹划的人士表示，有了大量的房屋租赁数据，在大数据+人工智能的时代，过去不征税的问题不再是问题。网上流传着“土鳖汤”已有抢滩的消息，社区网格中心已发出“个人房屋租赁纳税通知书”，逾期将予以处罚。

除了税收征管困难外，税务机关长期忽视租金收入等税源的另一个原因是缺乏征收直接税的习惯。中国一直采用以间接税为主的税收结构，个人直接税比重不高。

这种税制结构给企业带来沉重负担，不利于经济转型升级，也不利于税收在调节财富分配中的作用。2014年6月，中共中央政治局批准的《深化财税体制改革总体规划》提出优化税制结构，逐步提高直接税比重。

最新的税制改革措施也清楚地表明，有必要减轻低收入人群的税收负担，加强对高收入人群的税收征管。

作为财产性收入的一部分，如果全面强征的话，房租税的蛋糕有多大？根据《2018年青年租房大数据报告》，预计到2023年，国内住房总租赁面积将达到83.82亿平方米，租赁人口将达到2.48亿。粗略估计，数量似乎惊人。

在悄悄收租、躺着数钱的那一天，“船从此死了”？据国家税务系统有关人士透露，目前没有明确征收租金收入的计划，国家税务总局也无权决定是否征收。

如果你现在不征收，并不意味着你将来不会征收；现在少征并不意味着将来少征。房东更担心的是，房客已经申报了信息，但他们没有缴税。如果有一天税务局来检查税收怎么办？到那时，除了纳税，还会有罚款和滞纳金吗？

毕竟，在2018年，企业被追回了十年的社保，这让很多企业恐慌。经济科听说一些企业主已经决定以此为由取消他们的企业。

当然，恢复社会保障的简单而粗鲁的做法已经停止了。房租税不应该推进得太快。即使是大规模的扩散，也会有相应的缓冲措施和过渡期。

焦虑不止于房东。可以预见，随着我国财税体制改革的不断推进，为保持宏观税收稳定，有必要优化税收结构，完善直接税征管体系，一方面提高直接税比重，大规模降低税费，另一方面，人们将日益面临直接税带来的税收负担之痛。

改革可能是痛苦的。然而，新一轮财税体制改革是一场关系到国家治理体系和治理能力现代化的变革，是一场长期的制度创新。

来源：BBC新闻网