深圳商业地产变天 官方发文：商办楼可改造出租房！为何突放“利好” 分析人

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正当大家都在担心空深圳写字楼的入住率上升时，一个消息突然传来。

为盘活闲置商业写字楼存量，规范现有商业写字楼改建为租赁房，有效增加租赁房市场有效供给，深圳市住建局组织起草了《深圳市住建局关于现有商业写字楼改建为租赁房有关事项的通知》(征求意见稿)。 公开征求公众对《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公建筑改建为出租房屋有关事项的通知》(征求意见稿)的意见。

“企业出租”也可以去“库存”？

记者了解到，上述《通知》主要规定了“商租”的改造原则、改造条件、改造要求、实施程序和保障措施。

关于改造条件，《通知》对现有的商业写字楼进行了界定，商业写字楼可以由商业改为出租。具体而言，这种类型的房屋只有在满足以下条件后才能重建:

1.已办理首次房地产登记，房产证用于办公和商务。

2.没有限制转让登记的情况，如扣押登记；如果存在抵押登记等其他权益，必须同时取得所有其他权益的同意。

3.以包裹或建筑物为单位；如果该地块或建筑不能作为一个单元使用，改造部分应为相对独立的空房，改造后的租赁房原则上不少于50套(套)。

关于改造要求，《通知》提出了商业办公楼改造的七项要求，包括结构安全、消防安全、环境保护和卫生、物业规格、使用限制、绿色改造和技术标准。其中，为鼓励将现有商业办公楼改造为租赁住房，《通知》规定，“商业出租”项目可申请中央奖励基金，执行民用公用事业价格。因此，《通知》要求改造后的房屋只能用作租赁房屋，且自联合审查之日起5年内不得改变改造后房屋的用途。《通知》还明确指出，考虑到商业写字楼的改造主要是小型公寓建筑，在不改变土地性质的情况下，商业写字楼的建筑功能主要调整为商业公寓的功能，这种租赁住房不提供一定程度的保障。

《通知》还指出，受深圳产业升级步伐加快、互联网对传统业务的持续冲击以及整体经济中一系列负面因素的影响，现有商业写字楼的功能需要随着产业升级进行调整，传统工商对空房的需求大幅下降，部分地区的商业写字楼已经闲置， 此外，近年来，深圳的城市更新和工业转型m0(即工业研发用房，类似于商业用房)不断得到推广，大量的工业研发用房被供应到市场。 此外，随着现有总部基地和商业区的规划，全市商业写字楼的供应量持续增加，这可能会加剧商业写字楼的闲置。

资料来源:高力国际

根据高力国际(Colliers International)最近发布的数据，2019年，深圳甲级写字楼市场新增供应同比增长12%，至约70.7万平方米。因此，空的购买率同比上升1.8个百分点，至21.2%，导致租金相应调整，降幅为3.4%。高力国际认为，北京、深圳等一线城市的房地产市场已经进入股票时代，关注“股票复兴”成为商业建筑可持续发展的重要出路。通过存量优化，可以从多方面激活旧(闲置)房产的增值，最终实现“业主、租户、政府”的双赢。

因此，一些市场参与者认为，当大家都在担心空写字楼的入住率上升时，这种“利好”就突然被扼杀了。

“做生意是为了生活”被封锁，“做生意是为了出租”被鼓励

此前，有消息称住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、市场监管总局、银监会和国家网办联合发布了整顿住房租赁市场秩序的文件，这在2019年底引起了房地产市场各方的热烈讨论。

《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)从六个方面对房屋租赁市场进行了整顿和规范。值得注意的是，该文件调整了将商业写字楼、工厂等非居住建筑改造为租赁住房的管理口径，要求各地根据法律法规，制定将闲置的商业写字楼、工业厂房等非居住建筑改造为租赁住房的政策，改造房屋应符合建筑、消防、环保的要求。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，强调整体所有制和不变性质的方向，是为了防止分裂和分裂的做法。例如，一些物业可能被出售和出租，这使得很容易形成分散的出租房屋，这将增加租赁管理的难度。

此外，虽然“做生意是为了出租”和“做生意是为了生活”之间只有一个词的区别，但差别是巨大的。据不完全统计，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津和南京在内的十多个城市都出台了限制“以房为业”的政策。这些政策的共同之处是，商业办公项目不应擅自改变为住宅用途。然而，尽管“企业对住房”的政策已被完全禁止，但许多城市仍鼓励“企业对租赁”。除深圳外，早在2018年，上海就在《上海城市总体规划(2017-2035)》的公告中明确提出，“剩余的工厂、仓库、写字楼和公寓式酒店可改造为公共租赁住房。”

去年7月，广州市规划和自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合发布了《广州市商业和商业写字楼租赁房改造指导意见》，明确允许广州部分城市建设和加工。在产权不变的基础上，非住宅存量房屋，如已办理土地有偿使用手续或混合了初始登记的商业和商业办公用房，将转变为住宅功能；用户的水、电和煤气价格也基于住宅收费标准；但它只能用于出租，不能出售。

影响是什么？

事实上，这并不是政府第一次提出商业写字楼和工厂，但它一直是一个敏感的话题。

在越吉南山区唐朗区，一个由几十个老工业工厂改造而成的长期租赁公寓，已经成为一个“艺术之乡”。据记者调查，虽然是一栋老工业厂房，但越吉城与新建建筑在外观上没有区别，房间的装饰和布局极具“文艺性”。一楼主要配有餐饮设施，配有各种家用电器和家具，对年轻人很有吸引力。它离市内的邻村唐朗村只有一段路，但与唐朗村的房子相比，装修后的租金几乎翻了一番。

由此可见，由于城市发展和产业升级而诞生的一批不能满足新生产方式要求的旧工厂，已经转变为租房等生活方式，在越来越多的企业眼中，这已经成为一项利润丰厚的业务空。另一方面，长期租赁公寓项目的投资者告诉记者，由于缺乏相关规定，过去很难通过消防审批，无论是由工厂宿舍改造的公寓还是由纯工业工厂改造的公寓。

从“控制房价”到“控制租金”，深圳一直在做动作，但整体租金上涨趋势没有改变。一些市场参与者认为，将一些合适的商业项目转为房屋租赁，不仅可以盘活商业地产的现有资产，还有助于增加城市房屋租赁的供应量，稳定租金价格。

广东省住房政策研究中心首席研究员李鱼枷表示，对于深圳来说，近年来，由于互联网行业的影响、商业交易量的饱和以及一些企业的搬迁，大量的空房市已经腾空。与此同时，随着深圳人口和生活需求的增加，出租房发展迅速。但是，原有商品房的租金水平太高，而城中村只是租金的一部分。特别是对深圳的人才来说，很难满足体面的租房需求，因此有必要振兴空.现有的住房深圳未来将发展现代服务业，这是一个人口高度密集的产业，对人口的吸引力将大幅度增加，因此住房供应体制和模式需要改革。

来源：BBC新闻网