热衷买买买的融创开始卖资产 孙宏斌意识到了什么？

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融创还加入了领导房地产企业的“内部战争”，以加强组织变革。

融创中国正在进行大规模的组织调整，几位融创中国的高管和员工向中国企业家透露了这一消息。自今年3月起，融创开始围绕“提高人均效率”、“优化人才结构”、注重效率、精简机构、消除冗员等方向进行组织调整。员工优化的具体数量由地区自行决定，有些地区的优化比例在10%到20%之间。

一位未透露姓名的融创区域高管表示，除了人才优化，融创目前正在控制融资规模，并已通知资本层面相关部门将融资成本降低一个百分点。“不仅成本下降很多，还要求控制销售贷款比例，严格控制项目贷款额度。”此外，公司收购土地的热情也在下降。

不过，这位人士强调，融创正在主动“下沉”:一方面，减少其负债；另一方面，减缓其扩张。“它去年卖得很好，但利润很低。因此，要提高今年的效率，你不能只赚钱。”消息来源称。

上述高管的声明也在孙宏斌这里得到了证实。3月27日，融创中国2019年业绩发布会上，董事长孙宏斌与管理层一同出席，并回答了投资者的提问。孙宏斌告诉投资者，融创今年将做三件事:调整融资结构，降低融资成本；处置一些持有的资产；在正确的时间和正确的地点获得土地。

“今年是处置资产的好机会，因为现在市场的流动性更好了。”孙宏斌透露，融创在2019年底成功卖出一家酒店，现在又有四家酒店将在短期内关闭。他还想出售一些企业和公园，但没有透露更多细节。

在谈到这个话题时，孙宏斌再次重申:“资产处置是融创今年比较坚决的事情。”

此前，融创在该地区进行了长期的组织重组。孙宏斌表示，为了解决总部-地区-城市公司之间管理脱节和效率低下的问题，自2017年以来，区域集团一直在推动城市公司的分权化。两年后，他们取得了成果:“目前，公司拥有7个地区和58个城市，管理着100多个城市。”

经常说“小心，小心”的孙宏斌是一个可以放松和克制的冷酷无情的人。他热衷于“买就买”，骨子里对冒险和赌博有着强烈的热爱。现在，他倡导坚决“出售资产”和优化组织等一系列行动，这显示了他的另一面:风险管理、利润诉求和内省。融创的行动战略反映了领先的房地产企业应对市场不确定性和寻求survival/きだよ.的缩影

2019年，融创售出5562亿元人民币。合同销售额连续三年位居房地产行业前四名。融创中国首席执行官王梦德表示:“今年的销售额为8200亿元。疫情调整后，实现6000亿元以上的销售目标没有问题。”

“今年的6000个小目标非常简单。”孙宏斌说他不想设定销售目标。去年年初，他告诉《中国企业家》，他“多年不想当老板”。现在，他对规模感到满意。他觉得进入前五名是理想和舒适的，销售排名是没有意义的。他希望在利润和市场价值方面有一个好的排名。

当然，孙宏斌补充说，“我不高兴自己的销售排名下降。”。

出售所持有的资产后，孙宏斌提出分手

在2019年3月的融创年报业绩会上，“中国企业家”问孙宏斌，你觉得融创越来越像万达了吗？就连王健林也认为吕雯的资产太重了。为什么融创应该有信心在吕雯的业务上做得很好？孙宏斌没有直接回应，而是自嘲。“我们比万达差得多。”

那么，孙宏斌在有选择地出售所募集的资产时意识到了什么？

当他向投资者透露处理资产的原因时，他表示融创目前持有大量资产。尽管资产质量可以接受，但新的文化旅游项目不断涌现。“我们希望保持一定的持股量，因此我们将增加一些新的东西，并处置一些旧资产。”

以上形式主要集中在融创中国的文化旅游领域，大部分是通过收购万达资产包获得的。根据融创中国官方网站的数据，截至2019年底，融创已规划出10个文化旅游城市、4个旅游度假区和26个文化旅游城镇，包括41个主题公园、46家企业和近100家高端酒店。到目前为止，广州、无锡和昆明等新项目已经开工。

《2019年融创年报》显示，“重”文化旅游行业发展迅速，但其收入贡献仍处于起步阶段。2019年，融创的总收入达到28.5亿元，同比增长约41%。然而，集团的大部分收入来自房地产销售，而融创的文化旅游收入目前仅占1.7%。在融创内部，文化旅游仍被视为融创未来发展的第二条曲线。在孙宏斌看来，文化旅游产业的潜力和房地产一样大。

值得注意的是，在过去的三四年里，融创中国通过并购获得了大量的优质资源，而且往往是一笔大买卖，比如融创收购万达吕雯城的资产包和收购远洋地产项目。最近一次公开大规模收购发生在去年年底。融创收购了环球世纪和时代环球(以下简称环球)的股权，双方在一个小时内达成了150亿元人民币的交易。孙宏斌获得了与万达吕雯相同的资产组合。

在收购的整个全球资产组合中，除了合同签署时已签署的2390万平方米的可销售面积外，还有约4000万平方米的协议，总储量为6304万平方米，大致相当于万达资产组合。然而，融创的自我维持部分仅占5%，远低于万达的资产组合。

随着全球公司控股权的并购完成，融创中国在其业务中增加了展览板块。与之前宣布的大健康板块一起，融创在六个板块实现了多元化发展:房地产、文化旅游、文化、物业服务、大健康和会展。融创的布局逻辑是关注消费升级和改善生活。孙宏斌明白这一点。"这些部门都是10万亿(规模)的，我们不会考虑其他的."

在2019年底的一次采访中，中国企业家问孙宏斌，在“买入买入买入”时，他是否需要保持克制。孙宏斌回答说，他不认为融创收购了很多项目。在过去的三年里，融创的销售收入超过了1.3万亿，但并购成本超过了1000亿。“我们太大了，根本买不到，不要买。我们吃什么？”

然而，孙宏斌更担心的是，在收购完成后，面对不确定的未来，如何令人满意地消化或“处置”这些大型资产组合。应考虑竞争加剧的市场、经营管理的困难、不可预测的外部环境以及最近疫情的影响。更重要的是，单纯强调规模已经“增加收入而不增加利润”，房企盲目经营的时代已经结束。

上述未具名的融创区域高管表示，区域层面理解集团发布的相关调整通知。尤其是今年，“效率”和“利润”被融创管理层反复提及。宣称没有规模需求的孙宏斌正在考虑如何实际增加利润。

一个明显的信号是，一向慷慨大方、热衷于“买就买”的孙宏斌已经消失了。目前，融创不仅要考虑如何“卖出”资产，而且“买入”的节奏似乎也趋于一致。在过去一年左右的时间里，孙宏斌报告称，他经历了一波并购“放弃”浪潮。

2019年，孙宏斌走访了很多项目，发现好的目标并不多。在今年的疫情中，他调查了几个项目，最后因为无法计算账目而放弃了。根据他的评估，如果目标陷入流动性困难，但目前项目的土地价格昂贵，布局下沉到第三和第四行，或持有比例太重，它将赔钱。

发展太快了，融创会垮台

不可否认，这是一个房地产企业“在火箭上”。2017年至2019年，融创实现合同销售额3620.1亿元、4608.5亿元和5562.1亿元，同比分别增长140%、27%和21%。截至2019年底，融创已连续三年位居行业第四，2019年融创与第五名的销售规模差距扩大了1000亿，与第三名的差距从800多亿缩小到400多亿。从同年的规模增长率来看，碧桂园、万科、恒大位列行业前三，未超过10%。

“过去几年的发展太快了，今年我们会陷入困境。”融创的一名地区高管了解公司最近的变化。据披露，融创的“下沉”表现为内部减债和外部扩张放缓，目标是提高盈利水平。

在孙宏斌的声明中，“调整结构，降低成本”是融创今年应对市场的第一个策略。目前，融资成本偏高，所以他希望保持融资总额，并将融资成本降低1-2个百分点。“由于结构性问题，信托的比例很高。我希望将来能发行更多的债券，向银行借款。”数据显示，融创过去五年的融资成本在6%至8%之间。

“我们最近做的是调整融资结构，降低融资成本，降低负债率。近年来，该公司的负债率持续稳步下降。在接下来的2-3年里，我们的债务比率将会下降。不会改变。”王梦德说道。

在负债方面，截至2019年底，融创的调整后资本负债比率为63.3%，资产负债比率在过去三年下降了三倍。净资产负债率从2017年的927.58%降至2019年的741.98%。截至2019年12月底，融创的资本负债率为63.3%，较2018年底的59.9%上升了3.4个百分点。

与年报相比，融创2019年末的债务总额比2018年末增加了928.6亿元。融创表示，新增贷款增加的主要原因是销售物业的建筑面积增加、吕雯市的建设和运营以及因收购物业开发项目而计入合并报表的贷款增加。

根据2019年财务报告，在流动性方面，截至报告期末，融创的账面现金为1257.3亿元。

融创减少负债的第二个策略是处置所持有的一些资产。根据2019年财务报告，融创文化旅游板块总资产1001亿元，总负债224.7亿元。孙宏斌表示，位于一、二线的酒店和企业都在中处置，不会太困难，但这些资产的交易对象不是投资基金。“对于一些交易对象，由于重置成本难以弥补，我们可以按成本价出售。”

在今年的投资者业绩会议上，孙宏斌明确表示了谨慎拿地的态度，这也是第三个策略。在他看来，一线和二线城市企业的风险在于购买昂贵的土地。第三，四线城市的风险在于大幅波动。目前，土地市场价格偏高，但各城市的土地供应压力很大，可能是疫情过后获得土地的好时机。

融创通过并购收购了60%以上的土地储备。融创内部将2020年定义为“重组年”。许多公司都面临着巨大的流动性压力，将会有很多并购的机会。然而，在孙宏斌看来，好的目标可能不会太多。特别是，“像全球会议和展览这样的目标很少，这些目标有许多土地储备，廉价的土地价格和很少的财产。”孙宏斌感慨。他强调，并购将非常谨慎。“如果你不赚钱，你就做不到。”

截至3月27日，融创的土地储备价值为3.07万亿元，其中82%以上位于一、二线城市，平均土地成本为4306元/平方米。孙宏斌表示，融创集团预计2020年上半年的可销售价值将超过3400亿元人民币，这也将为融创带来大量的经营现金流。“我们的土地储备存量大，质量高，所以今年二、三、四月份不需要抢地。”

并购的“双刃剑”效应隐约可见。在过去的三年里，它在并购上花费了近1000亿元，这给融创带来了近1万亿元的销售贡献。然而，被收购的低成本项目的毛利较低，导致整体利润贡献低。2017年，随着后期高利润项目的结转和整合，以及公司并购和扩张步伐的放缓，融创的利润指标开始出现显著增长。2019年，融创实现净利润260.3亿元，同比增长57.1%。

融创管理层表示，2019年调整后的毛利率为29%，已出售未偿部分的毛利率约为20%-25%，调整后的毛利率约为25%。25%是房地产行业的平均毛利率，甚至是许多大型房企的红线水平。融创应该如何提高利润？

孙宏斌表示，目前，公司的融资成本偏高，但可以压缩空的空间。其次，销售成本偏高，因为融创正在迅速扩张。此外，管理成本高。根据财务报告数据，截至2019年底，销售成本为1279.1亿元，同比增长近40%。融创表示，销售成本的增加主要是由于物业交付面积的增加。财务成本从2018年底的28.9亿元增加到2019年底的48.1亿元，融创表示这主要是由于总利息成本的增加。

“融资成本下降了一个百分点，每年盈利数十亿。”上述融创区域高管表示。然而，根据孙宏斌的分析，2020年和2021年整个房地产行业的利润压力相对较大。今年的疫情将影响至少2个月的竣工，也将影响以后的结算。

融创宣布资产处置的当天，就宣布了债券融资的消息，发行规模不超过40亿元人民币(含)，票面利率的查询范围为3.7%-4.9%。首次发行日期为2020年3月31日，起息日为2020年4月1日。据报道，该债券募集的资金将用于偿还公司债券。

为了获得土地和扩大储备，许多房地产企业最近发行了债券。人们普遍认为这是由于宽松的国内货币政策。融创的管理层也感受到了资本层面的放松迹象。“主要方法是降低成本，调整结构，增加银行发展贷款的低息融资比例。目前，抵押贷款额度和贷款速度与去年相比有所提高，预计将在全年实施。”

来源：BBC新闻网