海南楼市：全域限购10个多月 开发商亏钱却仍在坚守

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这是海南实施全球限购后的第一个春节假期。

太阳依然温暖，气候依然宜人，来这个岛度假的游客仍然络绎不绝。然而，游客的到来并没有像以前那样让海南的房地产市场沸腾。春节期间，海南许多楼盘的成交量没有明显回升。

《国家商报》记者走访海口、三亚、陵水等地的房地产时，多数情况下只有少数几组来访客户。正月初十，在海口西海岸的一个大型房地产现场，一位物业顾问被问及春节假期的交易情况，指的是他身后只有两三批客户的情况。“你可以看到这种情况。”

链家研究所的数据可以更好地解释一切:在2019年春节黄金周，海口楼市的最高成交额是观澜湖公园的昵称，共有21套；在2018年春节黄金周期间，海口市营业额最高的绿地城市数量达到71个。

在这方面，连锁住宅研究所评论说，由于整体环境，海口2018年的交易更加惨淡，因为它依赖的是那些只需要在2019年春节黄金周期间买房的客户。

自2018年4月22日海南宣布全球限购以来，海南楼市的温度直线下降。在过去的十几个月里，海南官员在整顿市场秩序和实施房地产市场调控任务方面没有放松，限购政策不断增加和完善。海南的房地产市场已经全面转向，岛外的需求已经被完全抑制，更多的客户来自急需的群体。

经历了狂热、突然降温和稳定的海南房地产市场正在翻开新的篇章。

完全阻止非法销售行为

2018年4月，海南全球限购开放后，《商业日报》记者首次访问海南楼市。当时，市场温度骤降。当时，一些中介“侥幸”地说，限购政策刚出台就必须非常严格，真的没有漏洞可钻。几个月后，他们仍会“视而不见”。毕竟，市场在这里，不可能“一棍子打死”。

海南在实施全球限购时的政策是海口、三亚和琼海已经实施限购。如果该省的非居民家庭购买住房，他们必须提供至少一名在海南省累计居住60个月或以上的家庭成员。个人所得税或社会保险缴费证明；除上述地区外，未在本省登记的家庭必须提供至少一名家庭成员在海南省居住24个月以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。

2019年2月，当《国家商报》记者再次来到海南走访当地楼市时，并没有大规模的“抓球”卖房。海南当地一位资深市场人士告诉记者，有一些运作模式，比如先签合同，交全额社保，然后在网上签合同，但“只有少数销售情况不理想的楼盘”会采用这种模式。

记者联系了海口的一个第三方中介作为购房者，该中介告诉记者(有些楼盘)可以先全额购房，然后交税或社保，等社保符合要求后再网上签约。然而，在随后对各种房产进一步了解的过程中，大多数房产表明他们不能以这种方式购房。

“我们现在没有这种运作模式。如果你没有账户或社会保障，你就不能购买它。你可以通过人才引进获得购房资格。”海口南海幸福交易所销售人员说。在三亚碧桂园(香港股票02007)开发的一个房地产网站上，销售人员说，只有经过人才引进的合格客户才能购买住房。“没有其他的操作方法。”

事实上，海南官员对非法销售一直采取严厉的惩罚态度。2018年12月，海南省住房和城乡建设厅发布了《关于进一步加强查处非法销售和虚假宣传的通知》，称“近日，我省部分房地产项目销售网站公开宣称并实施:岛上居民可以先登记购房，缴纳部分或全部房款，然后缴纳二至五年的社会保障或个人所得税，办理相关购房手续。”

《通知》强调继续实施房地产市场专项整治。各市县房地产部门要督促当地所有房地产开发企业和中介机构在售楼处或办公室张贴公告，严禁岛外居民通过补缴社保或个税等方式骗取购房款。违反规定的人将受到严惩。

海南省住房和城乡建设厅的一位知情人士告诉《国家商报》记者，海南当局一直在处罚中介机构的违法行为，还会有更多的后续行动。上述市场人士还指出，“海南应该以身作则，违规行为受到严格控制。”

只需要支持市场和价格红线

在海南限购之前，在海南岛外购房的客户比例一直处于较高水平。根据连锁住宅的数据，2017年，海南岛外88%的客户购买了房屋。这群人中的大多数是“候鸟”。随着海南的全球限购，这部分需求已被完全抑制。此外，海南官方对非法销售的严格禁令也导致海南市场一夜之间进入“冻结”模式。

“限购之后，市场降温了。岛外群体的比例达到海南住宅市场的80%，如此巨大的市场受到限制，给房地产及相关行业带来了严重的损失。”海南金城董事长王璐指出。

许多房地产从业人员告诉记者，海南的购房人已经发生了很大的变化，更多的购房需求来自于有需要的客户。“现在能买房的都是‘新海南人’，他们只是需要很多。”一位房地产规划师指出。

他口中的“新海南人”是指通过人才引进在海南定居的海南以外的人。在海南买房的原因不再是旅游和度假，而是工作和就业带来的生活需求。

海南金城在一份研究报告中还指出，“岛外客户有资格购房，主要客户群已从居住客户转变为岛上的普通客户，而本地刚性客户已在前期消化了大部分，购买力不足。”

据海南金城统计，春节期间，海口只需处理5套以内的度假等大部分项目；三亚大部分项目交易表现不佳，其中保利亚洲湾成交最多的只有26套，而2017年和2018年同期的数据分别为113套和78套。

海南官方对房地产市场的监管显示出一个强壮的男人想要折断他的手腕的决心。不仅牺牲了严格的调控政策，一些热点城市也为其设置了价格红线，一些新阶段的房地产价格大幅下跌。以海口市为例，2018年8月，海口市住建局、物价局对多家开发商进行了访谈，海口市商品房创纪录价格控制在17300元/平方米以内。

随后，几个房地产的备案价格都降低了。例如，目前正在出售的观澜湖一号公园的平均售价不超过17，300元/平方米，但当记者在2018年4月访问该建筑时，平均售价超过了20，000元/平方米。

对开发商来说，在整个城市下一盘棋是一个两难的选择。如果你不按照这个指导价销售，你可能无法在网上签约，但是如果你按照这个指导价销售，就很难平衡利润和收入。"以这个价格出售实际上是一种损失."一位房地产规划师告诉《国家商报》记者。

目前不可能放松这个价格红线。据《海口晚报》2月15日报道，“海口限价从17300元调整到24000元”的消息近日出现在微信朋友圈。海口市物价局和市住房和建设局郑重声明:

海口市坚决贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署，坚决遏制房价上涨。这个消息纯属谣言，严重扰乱了正常的市场秩序，有关主管部门将严肃追究散布谣言者的法律责任。

海南房地产市场将走向何方

全球对购买和贷款的限制以及热点城市的价格限制对市场的影响是显而易见的。根据海南省统计局发布的数据，2018年，海南房地产开发投资下降16.5%，非房地产开发投资下降8.4%；此外，去年，全省住房销售面积为1432.25万平方米，比上年下降37.5%；住房销售达到2083.29亿元，下降23.2%。

大开发商的表现不如以前。据连锁店统计，碧桂园在2018年以160亿元赢得冠军，其次是雅居乐，129亿元。然而，受“4.22”限购政策影响，全省十佳房企总成交量较2017年下降40.46%，业绩大幅萎缩。

一线从业者和机构对冷热市场有更明显的认识。海口市中心一家中介店的一名相关人士告诉《国家商报》，2017年，该店售出了200多份订单，但在2018年，这一数字回落至约160份。“我们承认，市场很冷。”

短期而言，海南房地产市场不太可能复苏。

2019年1月9日，海口市人民政府发布《关于严格贯彻琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》，宣布增加限购，暂停向企业、事业单位、社会团体和个体工商户销售商品房(经批准的企业人才周转房除外)。这意味着另一个通过迂回限制购买的可能渠道被阻断。

更深层次的原因是海南的住宅用地供应急剧下降，现有的大部分住宅用地将转为工业发展用地。

1月28日，在海南省第六届全国人民代表大会第二次会议的新闻发布会上，省自然资源和规划厅厅长丁式江介绍说，2018年海南省提供了88公顷(1320亩)的居住用地，比2015年减少了88%。

丁式江还表示，由于规划调整、生态保护要求和房地产调控政策的影响，海南省有一定数量的商品住宅用地不能用于住宅开发，存量土地约3.1万亩。海南省将研究政策，鼓励和引导商品住宅用地向以旅游业、现代服务业和高科技产业为主导、符合自由贸易区(香港)发展方向的工业项目转化。

“对于房地产企业来说，政策的力度和范围使得他们在空的可用空间很小，发展压力也很大。”王璐指出。

更多的房地产企业选择转型。例如，灵水清水湾精耕细作的雅居乐，将更多的资源投入到旅游、文化创作、教育等多元化领域。

一些房地产从业者认为，虽然短期内困难重重，但随着海南产业的改善和人才的长期流入，前景是光明的。去年4月，海南省制定了人才引进计划。海南省副省长沈丹阳此前指出，2018年5月至11月，已有7万名海内外人才落户海南。沈丹阳还表示:“数百万人才将进入海南，希望在2025年实现这一目标。百万是一个粗略的数字，可能会有更多。”

一位即将在海南定居的河南毕业生告诉《国家商报》，他选择在海南工作是因为有“自由贸易岛”的机会，可以参加这个“盛会”。他还说，将来工作稳定后，他会考虑在海口买房。

"这部分人口，未来是潜在的购买力."一家房地产规划机构的高级主管指出。

现在，在政策优惠的海南岛，一些房地产业主已经离开，更多的房地产业主仍然坚持这样做。

来源：BBC新闻网