吹尽狂沙始到金，疫情风暴中龙湖等这些房企值得关注

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虽然我国疫情已经通过启动非常规防控机制度过了高峰期，但境外疫情却加速发展，给全球经济带来了巨大的负面影响。目前，世界范围内COVID-19肺炎确诊病例总数已接近20万，海外确诊病例数已超过中国，悲观情绪在国际市场蔓延。国际油价一闪而过，美国股市多次被吹走。俄罗斯、欧洲、法国、英国、日本、韩国和新加坡等10多个国家的股指全部被吹散，债券市场、期货市场、黄金和比特币都遭受重创。这种流行病严重威胁着全球经济。在工厂关闭、供应链中断以及国际贸易和投资急剧减少的背后，是世界各地无数企业的破产和员工失业。

疫情下房地产市场的影响是什么？在这场风暴中，哪些房地产企业值得关注？

首先，流行病风暴的影响几何？

历史上的一粒沙子是每个人头上的一座山，工业和企业也是如此。疫情开始时，房地产企业主动采取关闭线下售楼处、停止项目、推迟复工等措施，造成经营压力急剧增加。开源是不允许的，相对较高的销售回报受到疫情的影响而跌落悬崖；节流受阻，运营成本增加，债务到期压力激增。

1.销售直线下降，这是致命的弱点

随着疫情的蔓延，至少有110个省市包括湖北、湖南、江西、广东、海南、黑龙江、江苏等。明确要求暂停销售办事处的销售活动。春节期间，大多数城市回家买自己的房子，他们的销售额像悬崖一样下跌。他们中的一些人甚至在四线城市没有交易，市场表现极差。

2.债务风险，达摩克利斯之剑

作为资本密集型产业，绝大多数住宅企业选择“高杠杆、高周转率、高负债”的模式追求快速的规模扩张，这极大地考验了住宅企业的预判能力。一旦遭遇销售支付危机，资金链将岌岌可危。疫情导致房地产企业销售额大幅下降，而被推迟复工的低层住房分配企业的现金流可能只能维持两三个月。2020年是房企债务偿还的高峰期，现金流的缺乏始终是挂在房企头上的达摩克利斯之剑。最近，企业内部一片哗然，资产超过1000亿元的新华联发布公告。由于COVID-19疫情的影响，公司的业务遭受了重大损失。此外，贷款和债券的偿还导致现金不断外流，流动性极度紧张，最终导致发行“15新华联MTN 001”10亿元债券，无法按时足额还本付息，构成实质性违约。由此可见，现金流量是房地产企业的生命线，一旦现金流出，就会引发一系列严重的问题。

这种流行病对住宅企业的最后一个挑战主要是由于现金流的压力，而具有较强抗风险能力的企业必须在现金流方面具有优势，这可以概括为以下四点:

抓住机遇--城市布局，谁能抓住第一个城市，恢复购房需求，谁就能抓住机遇，走出销售下滑的阴影；

抓住活力——负债水平，当其他房企还在挣扎求生时，负债可控的房企已经在考虑市场复苏后的机遇；

克服危机——坚定地确定战略，坚定地实施战略，为随后的市场复苏做好准备，在逆境中实现突破；

欢迎来到转折点——物业服务，对于房企来说，服务是产品生命的延续，而拥有优秀物业服务的房企可以在转折点脱颖而出；

从这四个方面阐述了在COVID-19流行病下，具有较强抗风险能力的住宅企业的特征。

第二，在流行病风暴下，四大特征的住宅企业具有较强的抗风险能力

1.城市布局，价值争议

在COVID-19疫情的影响下，消费者的购房意愿和能力受到不同程度的影响，房地产企业的售楼处大多处于关闭状态，导致房地产企业在2020年1月和2月的表现不尽如人意。然而，疫情对不同的购房需求有不同的影响，部分购房需求会在疫情过后释放出来，这将支撑房地产企业的销售业绩。

目前，市场需求主要是需求和改善，在“无房无房”政策下，投资需求基本消失，需求在哪里，希望就在哪里。

首先，城市建设和管理水平高的城市将会获得更多的机会，并且会出现阶段性的集中爆发。

第二，对改善要求高的城市。经济发展好，居民收入高。

综上所述，经济发展较好的高能耗城市的房地产销售将会提前复苏。从下图可以看出，2019年，万科、融创、龙湖和华润补充了更多高能源城市的价值。随着疫情的逐步控制，这些企业可以凭借充足的供应和各自的产品优势获得更好的绩效支持。以龙湖集团为例，2019年，公司在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群中牢牢布局了50多个城市。这些都是高能源城市，没有例外。根据一项数据，京津冀、长三角、粤港澳、长江中游、成渝、山东半岛等八大城市群仅占中国国土面积的18%，但却聚集了全国62%的人口和75%的经济总量。然而，龙湖90%的商品都集中在这些热点城市和价值区域，而且成本合理，这无疑为其后续的利润增长奠定了基础。

2.债务水平，血液在哪里

对于杠杆率过高和债务结构不合理的企业来说，COVID-19流行病的影响可能是毁灭性的。对于杠杆率低、债务结构合理的企业来说，尽管COVID-19流行病产生了影响，但它也提供了在弯道超车的机会。这些企业可以凭借自身的资本优势扩大优质土壤储备，调整库存结构，从容应对市场变化。

韩毅选取2019年上半年营业收入排名前30位的房地产企业作为样本，通过净负债率和资产负债率将其分为四类。可见，低负债、经营稳定的房地产企业主要是国有企业、中央企业和以龙湖为代表的少数市场化企业。

例如，华润拥有集团公司的信用背书，并积极与华润信托等集团公司合作，以低融资成本构建顺畅的融资渠道。2019年上半年融资成本仅为4.45%，远低于房企融资的平均水平，为建设优质产品提供了资金支持，不断提高了企业抵御风险的能力。

龙湖作为销售业绩最好的稳定民营企业，2019年上半年融资成本仅为4.56%，业绩极其优异。长期以来，它一直坚持健全管理的理念。有足够的货币资金应对疫情的负面影响，有足够的土地储备保证企业未来几年的正常经营。在COVID-19流行病下，龙湖是舒适的，它未来的表现是相对有保证的。

3.战略已经确定，模式仍有争议

COVID-19疫情是一次黑天鹅事件，但次生灾害导致了灰犀牛的肆虐，大多数住宅企业措手不及。我相信每个房企的决策层都在思考如何应对危机。在这个过程中，房地产企业对公司的战略有着深刻的理解，并坚决执行战略，反应更快、更准确。为什么每次行业出现机会或威胁时，战略坚定的房地产企业都能在波动中取胜？面对贪婪和恐惧，是企业战略带领企业走出困境。

华润置地以一线和实力雄厚的二线城市为重点，始终坚持“卖地产+投资地产”的发展模式，从而减少房地产政策的利润波动和市场影响。经过十多年的积累，现已成为业内领先的综合性房地产企业。

除了房地产开发业务，龙湖集团在战略部署上始终保持着前瞻性和坚定的态度。自2011年以来，龙湖集团设定了10%的年销售回报率作为投资控股物业的上限。2019年，龙湖集团共开设了39家商场，面积380万平方米；龙湖关羽已经开了大约75000家店铺，规划了30多个高能耗城市；龙湖智能服务已进入45个新城，一、二线核心城市和三、四线潜在城市布局基本完成，管理区域扩大一倍。所有的过去都是前言。龙湖集团过去打下的坚实基础现在正在发挥作用。面对此次疫情的冲击，龙湖的即时战略发挥了巨大作用，通过智能服务系统形成了对房地产开发、商业运营和房屋租赁的战略支撑，最大限度地发挥了龙湖智能服务的作用，进一步提升了业主对龙湖的满意度；另一方面，多元化均衡发展保证了龙湖的低成本征地能力和融资能力，有助于其稳健经营和业绩稳步增长。

4.物业服务，未来纠纷

虽然疫情影响了大多数消费和服务行业，但这意味着物业服务行业将有更多的机会。通过这场疫情，物业管理水平的差距凸显出来，品牌物业的服务质量远远优于一般物业。因此，当人们选择买房时，他们会把房产作为一个重要的选择，从而加快淘汰房产表现不佳的房企。

在这场“疫情”过后，房地产企业的市场认知度和客户粘性都有所提高，优秀的房地产品牌房企也将获得更多的机会。从未来发展的角度来看，优秀的物业公司将在提高住宅项目质量方面发挥重要作用。

由此可见，防疫行动为房地产企业的房地产服务提供了一个展示能力的机会。消费者有敏锐的眼睛，他们有自己的判断是好是坏。

万科地产通过数据信息中心的数据实施大数据防疫，及时收集行人、汽车经销商、病例数、迁移量等数据，建立人工智能模型，预测相关城市的疫情趋势并给出预警，便于当地万科社区地产提前加强防范。说到财产，你自然会想到龙湖，那是“对你好一辈子”。龙湖智能服务也是首批启动防疫机制的物业服务企业之一。一方面，它充分调动资源，在短时间内部署一次性医用口罩、一些消毒剂和其他防护设备；另一方面，对不同形式管理的项目采取有针对性的防疫和控制措施。在疫情期间，平均每天有26，000人留在前线岗位，基本服务人员整体在岗率接近90%，满足了业主在隔离期间的生活需求。因此，龙湖智能服务的业主满意度可连续11年保持在90%以上，并三次获得中国质量协会“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。

2020年是全面建设小康社会和结束“十三五”规划的一年。保持经济平稳运行非常重要。作为一个关联度高、驱动力强、乘数效应明显的行业，房地产将受到政策的青睐。目前，一些城市在融资和土地方面放松了相应的政策，预计更多的城市将在“无房可炒”的大原则下出台相应的政策来稳定房地产开发。可以看出，这场危机也是一个转折点。退潮时，我们可以看到谁在裸泳。在这场风暴中，城市布局合理、债务稳定、战略坚定、房地产渠道强大的房地产企业将进一步脱颖而出。从风暴中幸存下来的房地产企业将会有一个更加光明的未来。

来源：BBC新闻网