中山证券：地产市场表现稳健 开发到位资金未降_证券时报网

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李湛·露露

2016年和2017年后，中国商品房销售在2018年达到17.16亿平方米的峰值。2019年，经济下行压力显现，房地产市场也面临调整压力。由于房地产业规模庞大，政府调控工具丰富，房地产业表现出良好的弹性。2019年，销售面积保持在17亿平方米以上，销售额达到15.97万亿元的新高。据统计局统计，2019年全国商品房销售面积为171，558万平方米，同比下降0.1%，市场表现相对稳定；全国商品房销售额15.9725万亿元，同比增长6.5%；平均售价为9310元/套，同比增长6.6%，基本相当于2019年国内生产总值的6.1%，房价总体控制合理。

不同地区的新房销售明显不同，西部地区是今年新房销售的主要增长力量；东部地区累计销售面积仍为负增长，但10月份开始明显回暖；华中地区的销售保持稳定。2019年1月至12月，东、中、西、东北四大区域中仅西部地区的销售面积同比增长。据统计局统计，2019年东部地区商品房销售面积为6.6607亿平方米，比2018年下降1.5%，比2019年1月和11月上升0.2个百分点。中部地区商品房销售面积5.0037亿平方米，同比下降1.3%，同比下降1.0个百分点。西部地区商品房销售面积4.741亿平方米，同比增长4.4%，增速比2019年1-11月加快0.6个百分点。东北地区商品房销售面积7503万平方米，同比下降5.3%，同比下降0.8个百分点。

尽管二线城市的房价在2019年经历了一个小春天，但监管部门立即从土地、资金等方面稳定了房价预期，房价的整体表现相对稳定。二线城市和三线城市的新房销售价格涨幅略高于一线城市。一手住房方面，一线城市、二线城市和三线城市新建商品房销售价格环比分别上涨0.2%、0.3%和0.6%，分别比11月份上涨-0.4%、0.1%和0.1%。二手房方面，一线城市、二线城市和三线城市新建商品房销售价格分别上涨0.4%、0.1%和0.2%，分别比11月份上涨0.2%、0.0%和0.0%。

投资略有下降，完工情况有所改善

如我们上一份报告所述，2019年，房地产投资增长率略有下降。2019年1-12月，房地产开发完成投资13.2194万亿元，同比增长9.9%，增速比2018年高0.4个百分点，比2019年1-11月低0.3个百分点。12月份房地产开发投资同比增长7.4%，增速较11月份下降1个百分点。

全年新开工建设保持8%以上的增长速度，竣工面积增速由负转正。2019年，新开工住房面积227154万平方米，同比增长8.5%，增速比2018年低8.7个百分点；建筑面积893821万平方米，同比增长8.5%，增速较2018年分别下降3.5个百分点和8.7%；竣工面积9.5942亿平方米，同比增长2.6%，增速比2018年提高10.4个百分点。仅在一个月内，12月份新开工、新建和竣工房屋面积分别增长7.4%、9.1%和20.2%。

在土地投资方面，尽管2019年土地投资出现负增长，但下降幅度继续缩小。2019年，征地面积2.5822亿平方米，同比下降11.4%；土地成交价14709亿元，同比下降8.7%。与2018年的正增长相比，2019年的整体土地市场是冷清的，但与2019年4月至5月的低谷期相比，年底的下降已被修复约20个百分点，如图2所示。土地市场的整体冷淡反映出一些地方政府可能面临财政压力。预计2020年土地市场不会更糟。

预计2020年新建筑面积增长率将出现波动和回落，竣工率将继续提高。竣工面积的改善将有助于刺激下游房地产产业链的需求，如建材、家电、家居等行业。

增加贷款而不减少融资

住房融资是2019年市场热点之一。总体而言，2019年到位的房地产开发资金增长了5.1%，扭转了2018年的负增长局面。国内贷款、个人抵押贷款和利用外资均较2018年有所增加，自筹资金增速较2018年有所下降。2019年，房地产融资收紧，这更多地体现在住房企业的表外融资回报上。2019年1-12月，房地产开发资金1786.09亿元，同比增长7.6%，同比增长1.2个百分点；12月，房地产开发资金到位18077亿元，同比增长13.8%，增速比11月高7.3个百分点。

与2018年相比，住房企业融资渠道呈现出由表外向表内转移的特点。2019年房地产开发企业到位资金中，国内贷款25229亿元，同比增长5.1%，增速比2018年提高10.0个百分点；利用外资176亿元，同比增长62.7%，增速比2018年提高98.5个百分点；自筹资金58158亿元，同比增长4.2%，增速比2018年下降5.5个百分点；存贷款61359亿元，同比增长10.7%，增速较2018年下降3.1个百分点；个人住房抵押贷款27281亿元，同比增长15.1%，增速比2018年高15.9个百分点。2019年，房地产开发资金没有下降，但市场形成了房企融资紧缩的氛围，主要是由于房地产信托有限规模释放的融资紧缩信号。从房地产开发企业到位资金的具体渠道来看，2019年融资紧缩主要表现在住房企业表外融资，住房企业银行贷款、海外债券发行和居民个人住房抵押贷款增速均有所提高。

从12月份的融资趋势来看，2019年末的融资较年中较为温和。12月份，国内贷款同比增长0.9%，利用外资同比增长161.5%，自筹资金同比增长8.3%，存款和预收款同比增长17.2%，个人住房抵押贷款同比增长26.3%，均高于11月份。

展望2020年，宏观流动性相对宽松，预计将有利于住房企业的外部融资，但力度有限，整体融资仍受到监管，尤其是住房企业的前期融资。在住房抵押贷款方面，考虑到市场监管压力的减缓和低利率周期的下降，预计未来住房抵押贷款的数量将继续增加。这将间接有利于住房企业销售收益的提高，这意味着住房企业未来的扩张主要依靠无息杠杆，即销售收益。(中山证券首席经济学家李湛；LULU，中山证券研究所助理研究员)

来源：BBC新闻网