15家房企陪跑，三轮竞拍就达最高限价，龙光116亿拿深圳前海宅地

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作者:时代财经谢林思

图片来源:中国视觉

经过45分钟的激烈竞标，备受瞩目的深圳前海家园最终以115.97亿元+40760平方米人才房的最高价被深圳当地房地产企业龙光拿下。

这是前海出售的第二处宅基地。如果我们考虑到今年年初推出的所有住宅用地都是用于人才住房建设的，而且都是由深圳人才安珠集团获得的，那么该地块实际上可以算是深圳今年第一个市场化出售的宅基地。

自4月14日在深圳土地房地产交易中心挂牌以来，该地块立即吸引了几乎所有想在深圳发展房地产企业的人的目光。该地块初始挂牌价格为79.98亿元，投标保证金近40亿元。高昂的成本丝毫没有阻挡房地产企业的热情。

中海、卓悦、越秀、龙光、法华、招商局蛇口、厦门建发、平安地产、金地+电力建设+华润+南国、世茂+凯撒、申业+前海投资控制+田健等11家投标人，共16家房地产企业参加。

时代财经了解到，在正式入园前，深圳土地房地产交易中心入口处有近30家大大小小的房地产企业。许多没有报名参加拍卖的房地产企业仍然来到当地的拍卖现场“参观学习”。然而，由于疫情尚未正式结束，政府只允许签约并交纳保证金的房地产企业进入会场，这些房地产企业的代表不得不单独离开。

正式入场前进入深圳市土地房地产交易中心

根据公告，该地块位于前湾区10号开发单元03栋，土地面积3.17万平方米，总建筑面积18.36万平方米，其中住宅建筑16.46万平方米，商业建筑1万平方米，公共配套设施用地9000平方米。

土地出让采取“双限双竞争”的方式，即土地价格有限，普通商品房平均销售价格有限，竞争性的土地价格和竞争转移到前海管理局只出租不无偿出售的人才住宅区。地块实行“7090”政策，地块内建筑面积小于90平方米的普通商品住宅的建筑面积和数量不得少于商品住宅总建筑面积和数量的70%。

项目建成后，进入市场的普通商品房最高均价为107，100元/平方米(空白价，不含装修)，投标人必须严格按照限定的平均售价销售，不得强行搭售其他服务和产品。按照前海地块164，600平方米的居住面积计算，扣除待建人才房面积后，销售底价将达到93，000元/平方米。

高昂的土地成本必然会挤压项目利润。然而，这并没有影响地球拍卖网站的人气和龙光的信心。在现场，其他房地产企业内部人士告诉时代财经，龙光这次决心要赢，每次他安抚，他都是坚决的。“我估计龙光的建筑纸已经完成，明天就可以上市了。龙光的效率还是很高的。”

此外，知名房地产分析师严跃进指出，限价是以粗价的形式进行的，客观上为后续精装修留有调整空间。如果处理得好，因为前海项目不缺买家，净化或营销的成本不会太高。即使在如此高的地价下，空项目的利润也不像市场想象的那样有限。

押金是40亿元，起价是80亿元。业内普遍估计，交易将直接达到拍摄前的最高价格。巨大的资金需求使得房地产企业形成了超级财团，如金地+电力建设+华润财团、世茂+凯撒财团、田健+深野+前海投资控制财团。

房企财团的一位代表在拍摄前就承认了时代财经，估计拍摄会直接到最高限价，这与之前的深土拍摄不会一样。正如他所料，最后一个土壤拍卖场在仅仅三轮标语牌后就被直接叫价到了最高限价，并进入了人才室建筑面积的竞标阶段。

值得注意的是，在今天激烈的拍卖中，以龙光、凯撒和卓越为代表的民营房地产企业频频在拍卖现场张贴标语牌。此前，业内人士普遍预测，对土地收购热情较高的中央企业和国有企业在现场表现平平。

拍卖结束后，一些房地产企业代表直言不讳地表示，“基本上，龙光和凯撒都在抢。”

考虑到疫情的影响，房企的资金普遍吃紧，有必要在征地前计算收益。在之前的拍卖中，与中央国有企业相比，私人住房企业普遍较为胆怯，因为它们在融资成本方面处于劣势。然而，受RRR下调、降息等政策的影响，房企融资成本普遍下降，征地热情逐渐高涨。

据郑茜资本统计，国有企业和国有房地产开发商的公开市场融资成本大幅下降，大部分目标成本值都接近前几年的3%-4%。其他民营房地产龙头企业的融资成本前几年逐渐集中在4%-8%的范围内，整体融资成本较去年大幅下降。

与融资成本更低、灵活性更强的民营房地产企业相比，对于中央企业和国有企业来说，在深圳打造高价地王的姿态将面临一定的舆论压力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受采访时表示，深圳的最低房价已经超过9万元/平方米，应该算是深圳新的单价之王。对于中央国有企业，必须考虑其影响。

“这不能说中央企业中的国有企业更保守，但可能有一些考虑因素使他们更愿意拿走一些普通的地块。”

来源：BBC新闻网